A corretagem, cuja disciplina estava inserida do Código Comercial de
1850 (arts. 36 a 57), passa a ser regulada no novo Código Civil (arts. 722 a
729), em razão da unificação legislativa das normas civis e comerciais.
O novo Código aborda a corretagem de forma geral, abrangendo todas as suas
espécies (imóveis, seguro, mercado de títulos e valores mobiliários,
commodities). De acordo com a definição legal, o corretor é a pessoa que se
obriga a obter negócios, conforme instruções recebidas, sem vínculo de mandato,
prestação de serviços ou qualquer outra relação de dependência. Em suma, é um
intermediador de negócios. Como o novo Código Civil descarta qualquer relação
de dependência, pode-se concluir por ser ele agente autônomo, embora tal
característica não venha expressa em lei, como no caso dos representantes
comerciais (Lei nº 4.886/65). Mas, na condição de autônomo, não há vínculo
trabalhista entre o contratante e o corretor.
Quanto aos deveres do corretor, a lei enumera expressamente os de diligência,
prudência e de informação. A diligência exigida do corretor não é a de um
cidadão normal, como a do bônus paterfamilias do direito romano, mas a de um
homem de negócios profissional. O corretor é profissional e maior é a sua
responsabilidade, como tal, deve estar atento a detalhes do negócio que o homem
comum talvez não tenha condições de perceber.
Outro importante dever é o de informação, bem ressaltado na lei de proteção ao
consumidor. O corretor tem a obrigação de, espontaneamente, fornecer toda e
qualquer informação que possa influir na realização do negócio, bem como sobre
a segurança e riscos do mesmo, sob pena de responder por perdas e danos.
O novo Código Civil traz ainda a solução para diversos problemas concretos
sobre a remuneração, objeto de demandas judiciais.
Se a remuneração não for fixada em lei ou no contrato, deve ser fixada segundo
a natureza do negócio e os usos locais. Havendo a cláusula de exclusividade, a
comissão é devida, mesmo se o negócio for realizado sem a mediação do corretor,
exceto se houver inércia ou ociosidade por parte do profissional.
A remuneração também é devida mesmo no caso de dispensa do corretor ou após o
prazo determinado no contrato de corretagem, se em ambos os casos o negócio
tiver sido efetuado em razão da mediação do corretor.
Também é devida a comissão se o negócio não for efetuado por arrependimento das
partes. Por fim, sendo o negócio concluído em razão do trabalho de mais um
corretor, os honorários devem ser repartidos igualmente, salvo disposição em
contrários.
São estas as principais regras do novo Código Civil sobre a matéria de
corretagem, garantindo não só os direitos do contratante (pela fixação dos
deveres e responsabilidade do corretor), como também do profissional, pela
previsão de normas sobre remuneração.
O que diz a lei sobre a corretagem:
- Art.722.
Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de
mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência,
obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as
instruções recebidas.
- Art.723.
O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência
que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as
informações sobre o andamento dos negócios; deve ainda, sob pena de
responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos
que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das
alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da
incumbência.
- Art.724.
A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada
entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos
locais.
- Art.725.
A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o
resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se
efetive em virtude de arrependimento das partes.
- Art.726.
Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma
remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a
corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração
integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo, se
comprovada sua inércia ou ociosidade.
- Art.727.
Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o
corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua
mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o
negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito
dos trabalhos do corretor.
- Art.728.
Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a
remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.
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